A Milano l'allarme sui costi immobiliari si sta un pò sgonfiando. La ricerca

Prezzi stabili e persino in calo, riallineamento tra domanda e offerta, nessun dilagare degli affitti brevi. E’ sorprendente il quadro offerto da FIMAA Milano Lodi Monza Brianza (l’Associazione degli intermediari immobiliari e merceologici aderente a Confcommercio), sul secondo semestre del 2025 a cominciare dai valori che sono lievemente in crescita per gli immobili residenziali (+2%) ma non registrano nessun boom. Come spiega al Foglio il consigliere di FIMAA Marco Zanardi “quella fase partita nel 2022 caratterizzata da prezzi alti si è esaurita e, in conseguenza del calo dei tassi e una maggiore disponibilità alle trattative, siamo in un momento di ripresa delle transazioni”. Questo è il momento di comprare anche se va precisato che i valori restano milanesi, ovvero ancora improponibili per larghe fasce sociali: gli appartamenti nuovi hanno raggiunto un prezzo al metro quadro di 6.815 euro, quelli recenti si attestano a 5.406 e quelli vecchi raggiungono 4.288. A tenerli alti convergono diverse dinamiche in cui agiscono nuove infrastrutture e riqualificazioni urbane: “Le performance più interessanti si registrano per gli appartamenti nuovi e vecchi nel centro storico e per quelli recenti nella zona sud della città ma sono le nuove opere, come la M4, che producono impennate: in zona Forlanini si è passati da 3.500 a 5.000 euro al metroquadro. I grandi progetti urbanistici rappresentano l’altra spinta, come vediamo a Santa Giulia e Rogoredo, sinora l’esempio più  forte si è avuto con Porta Nuova che ha trainato  una rivalutazione immobiliare per tutta via Gioia fino al quartiere Greco”.   

Sarebbe sbagliato pensare ad un’accentuazione dell’esodo dalla città determinato dal caro prezzi perché anche l’hinterland sta facendo i conti con la crescita degli ultimi anni: “La gentrificazione di quartieri come Isola, Lambrate e più di recente Nolo aveva prodotto spostamenti di gente pronta a vendere l’abitazione storica per ricavare un milione e  acquistare una villetta in Brianza. Oggi è molto più difficile fare questa operazione perché l’onda della metropoli arriva fuori, a Monza una casa di nuova costruzione arriva a 6 mila euro: quella tendenza che pure aveva avuto un’accelerazione nel periodo post covid adesso è frenata”. In città crescono, seppure di poco, anche le quotazioni di negozi (+5%)  e uffici  (+2%), l’incremento dei prezzi nel confronto con il secondo semestre del 2023 è del 18% per i negozi e del 2% per gli uffici. Contro le previsioni si registra una leggera contrazione nei valori delle locazioni, con una prevalenza dei contratti a canone concordato su quelli liberi: “C’è un vantaggio fiscale, si preferisce pagare il 10% anziché il 21: l’aumento dei contratti di affitto ha calmierato i prezzi e si è anche ridotto il fenomeno degli affitti brevi, al quale ha contribuito l’obbligo di aprire la partita Iva se si hanno più di due locali”. Per il futuro è difficile fare previsioni,  anche l’impatto che produrranno le Olimpiadi non è preventivabile: “Non credo che sarà equiparabile a quello di Expo, al momento non ci sono elementi riscontrabili per dirlo. Questo si spiega con il fatto che tutte le nuove  opere sarebbero state costruite indipendentemente dei giochi, fatta eccezione per il villaggio olimpico che da settembre diventerà uno studentato. Il fattore che potrebbe dare una scossa al mercato riguarda i 150 cantieri fermi”. 

Più sicuro è l’impatto derivato dai tassi d’interesse. Secondo uno approfondimento di FIMAA sugli ultimi sei mesi un primo elemento che sta esercitando una forte influenza sul mercato riguarda il mantenimento o meno dei tassi attuali. Dicembre e gennaio sono stati due mesi caratterizzati da una forte affluenza negli studi notarili per stipulare atti di compravendita con mutuo prima del preannunciato aumento di mezzo punto dei tassi puntualmente avvenuto nel mese di febbraio. A breve, comunque, non si registrano ulteriori previsioni su variazioni dei tassi. Un altro aspetto da tenere sotto controllo sarà il ritorno, dato per probabile, del tasso variabile ad un punto sotto quello fisso, cancellando l’attuale situazione anomala che li vede equivalenti.  Non ci saranno cambiamenti, invece, sul fronte della domanda che resta dominata dal bi o  trilocale: il 50% delle transazioni riguarda giovani o single, le famiglie con figli cercano comunque occasioni fuori dai confini comunali.