Due conti veri sull'edilizia dopo un anno di inchieste e isteria

Quale sia lo stato di salute del mercato immobiliare dopo due anni di inchieste sull’urbanistica è la domanda più pressante che si pongono gli operatori economici di questa città. Una risposta hanno provato a darla Aspesi, Immobiliare.it e Intesa Sanpaolo con il “Focus Milano 2025”, un report che analizza il momento delicato del settore. Le indicazioni sono contrastanti, da un lato emerge una vitalità del mercato che neppure il blocco dei cantieri riesce a placare: con un prezzo medio di 5.572 euro (+2 per cento sul 2024) al metroquadrato Milano resta una realtà a parte rispetto al resto d’Italia, che segna una media di 2.123. Stesso discorso per l’affitto, che raggiunge 22,4 euro al mq contro i 14,3 a livello nazionale. Nel dettaglio i quartieri più costosi per comprare sono il centro (11.185 euro/mq), seguito da GaribaldiMoscova-Porta Nuova (10.040 euro/mq) e da Arco della Pace-Arena-Pagano (9.200 euro/mq). L’area più conveniente risulta invece Bisceglie-Baggio-Olmi (3.142 euro/mq). Anche sul fronte affitti il centro è la zona più cara anche per affittare (quasi 31 euro/mq medi) sempre davanti a Garibaldi-Moscova-Porta Nuova (29,7 euro/mq). Cambia la terza posizione, occupata per le locazioni da Quadronno-Palestro-Guastalla (27,5 euro/mq). Come per le vendite, Bisceglie-Baggio-Olmi è l’area più economica, con poco meno di 16 euro/mq medi.  

Fin qui siamo nella norma, e anche il divario con il resto del paese è comprensibile e non può certo scandalizzare; le cose si complicano con l’analisi dei flussi. Se è vero che, sugli ultimi 20 anni, il 2025 è il terzo per numero di compravendite, dopo 2019 e 2022, è anche vero che emerge un’incapacità dell’offerta – che pure segna un +3,5 per cento – di soddisfare la domanda che cresce dell’1,3 per cento. Secondo Paolo Giabardo, direttore generale di Immobiliare.it, in questo momento l’offerta è debole sia per i prezzi elevati sia perché non riesce a intercettare le nuove esigenze dei compratori che prediligono le classi energetiche più basse e le nuove costruzioni. Il mercato diventa sempre meno dinamico e si rafforza così la tendenza a spostarsi nell’hinterland. Stesso discorso sugli affitti dove la domanda ha subito un crollo (-28,5 per cento) e l’accessibilità risulta molto bassa per i single, appena il 7 per cento, e più alta ma insufficiente per le coppie (39 per cento).

I numeri non spiegano in pieno il malessere che vive una categoria che oltre alle difficoltà del presente lamenta anche ritardi storici. Interessante, a questo proposito il ragionamento di Attilio Di Cunto, ceo di EuroMilano, che ha ricordato le tappe di Uptown: dal primo passo che risale al 2006 si è arrivati a oggi con la realizzazione del 70 per cento di un progetto che prevede 700 appartamenti in housing e 1.500 in edilizia convenzionata. Un lasso di tempo eccessivo per una riqualificazione urbana, il doppio rispetto ai paesi europei più dinamici, tant’è che secondo lo stesso Di Cunto “lo sviluppatore può essere considerato una sorta di eroe, in quasi 20 anni abbiamo dovuto affrontare 3 o 4 cigni neri tra crisi dei subprime, pandemia, inchieste che hanno stravolto il mercato”. Meno drammatico ma altrettanto perentorio Federico Filippo Oriana, presidente e ceo di Aspesi, che ha invocato una svolta da parte della politica: “Le case costano molto perché Milano è più attrattiva delle altre, oggi abbiamo una drammatica carenza di prodotto residenziale nuovo, o radicalmente ristrutturato, che porta a scaricare la forte domanda di case sul prodotto abitativo usato o vecchio. Se vogliamo riequilibrare il mercato e impedire che la gente abbandoni questa città dobbiamo potenziare l’offerta: si può fare ma i costruttori hanno bisogno di norme certe, chiare che consentano rapidità nelle operazioni”. Non è mancata qualche frecciata al Comune, in particolare per il piano casa che fatica a decollare: per Jean-Paul Baroni, partner di Alma LED, serve un contributo anche del pubblico che sinora si è mostrato troppo timido.