Idee per realizzare davvero un piano casa (di Meloni o di Milano)

La notizia del coinvolgimento nel piano casa del governo Meloni dell’ex country manager del colosso americano Hines, Mario Abbadessa, è il segnale che Palazzo Chigi sta cercando una sponda con il mondo degli investitori privati per realizzare un progetto ambizioso: 100 mila alloggi a prezzi calmierati in 10 anni. E sebbene non sia un progetto specifico per Milano, la città potrebbe beneficiarne attraverso misure di incentivo all’edilizia e di mobilitazione di fondi considerando che anche il Comune sta sviluppando un piano locale per fare fronte all’emergenza abitativa. In attesa di conoscere la strategia del governo, il Foglio ha chiesto all’economista Marco Marcatili di analizzare fattibilità, costi e rischi dell’intervento. “Se rapportati ai fabbisogni abitativi – comincia – centomila alloggi sono pochi e 10 anni sono troppi. Basti pensare che le famiglie in attesa di una casa di edilizia pubblica residenziale, oggi, sono stimate in 250 mila. E che centomila case corrispondono approssimativamente all’1 per cento del patrimonio immobiliare inutilizzato in Italia, stando ai dati Istat”.

Marcatili, a lungo alla guida della direzione Sviluppo di Nomisma, dove si è sempre occupato di immobiliare e di rigenerazione urbana, è oggi direttore di Lombardini22, la più grande società di ingegneria e architettura in Italia, con sede a Milano, dove sta lavorando a nuove idee di collaborazione tra pubblico e privato nella progettazione urbana. Pensa che sia fattibile il piano? “E’ fattibile, purché non resti un piano vago e nel progettarlo vengano abbandonate nostalgie fanfaniane del ‘tutto pubblico’, che vorrebbe dire disporre di risorse solo parziali”. Secondo Marcatili, facendo i conti della serva, per realizzare la promessa Meloni servirebbero 20-25 miliardi di euro. A cui occorre aggiungere tutti i costi amministrativi e burocratici. Stando agli importi della finanziaria di quest’anno (22 miliardi di euro), si tratterebbe di impiegare il 10 per cento delle risorse ogni anno per 10 anni sul piano casa. Problema che potrebbe essere superato sfruttando i fondi che Bruxelles prima di Natale ha annunciato di voler mettere a disposizione di un piano casa europeo. Ma perché il mercato non riesce a dare una risposta al fabbisogno abitativo? Di fronte a una domanda potenziale e stabile di 3 milioni di famiglie che vorrebbero comprare casa, le transazioni effettive non superano il 20 per cento. “L’abitare è diventato inaccessibile rispetto alla condizione reddituale e il mercato fallisce nella capacità di offrire una risposta non perché sia brutto e cattivo, ma perché i costi (acquisizione aree, bonifica, demolizione/ricostruzione o nuova costruzione) non sono più coerenti con valori di uscita accessibili ai redditi medi”.

E qui l’economista invita a riflettere su possibili strade alternative che possano rimuovere questa sorta di blocco. Per esempio, riflette, sarebbe utile impiegare una parte di queste ingenti risorse per ridurre o anche azzerare il valore nominale di grandi aree pubbliche, oggi abbandonate e improduttive, ma ancora iscritte nei bilanci delle società pubbliche a cifre irrealistiche, impedendo di fatto ai privati di investire. Non a caso, spesso si tratta di aree centrali nelle grandi città abbandonate da decenni. “Con la liberazione di mille grandi aree del paese potremmo realizzare 2 milioni di alloggi sociali”, afferma. E ancora: “Abbiamo 10 milioni di abitazioni inutilizzate in Italia, in classe energetica bassa, spesso da riqualificare completamente. I costi mediamente ammontano a circa la metà delle spese di costruzione. Con le stesse risorse pubbliche, potremmo quindi duplicare il numero delle case da immettere sul mercato. Certo, occorre guadagnare la collaborazione dei proprietari: una partnership con le famiglie che oggi, per motivi diversi, sono restie a rendere disponibile l’immobile per l’affitto o la vendita. E connettere il sostegno pubblico a condizioni stringenti e misurabili di accessibilità dopo la riqualificazione: la casa deve andare sul mercato a condizioni molto favorevoli”. Può fare un esempio? “Molte iniziative, specie del mondo cooperativo ed ecclesiale, hanno dimostrato che si possono sostenere gli investimenti privati con una quota pubblica del 20 per cento ottenendo in cambio garanzie di maggiore accessibilità all’abitazione. “Con questo sistema, si moltiplicherebbe per cinque volte il numero complessivo di immobili immessi sul mercato”.

Altre strade, sperimentate per esempio nel mondo degli studentati, hanno dimostrato che esistono operatori in grado di realizzare una gestione efficace dei servizi connessi alle residenze, ma si tratta di un modello non ancora sperimentato nel mondo abitativo tradizionale. “Qualunque via (o qualunque mix) si scelga di attivare, occorre un’alleanza con tutta la filiera delle costruzioni: dalla progettazione fino alle chiavi in mano”, dice Marcatili. “Una strategia nazionale sull’housing a basso costo deve includere un patto con chi costruisce: innovare non per fare meno, ma per fare meglio. In questo solco, come Lombardini22, abbiamo portato in Europa una proposta – la casa a 10 euro – che parte dagli obiettivi, non dai costi di produzione: come mettere sul mercato abitazioni che non costino oltre 10 euro al giorno per persona portatrice di reddito? Occorre porsi questa domanda con tutta la filiera”. Qualunque forma assumerà il piano casa, occorre per l’economista, evitare tre rischi: Il primo è quello di interventi esogeni ed estranei alle città, che rischiano di generare ghetti o blocchi sociali. Il secondo rischio è che le risorse finiscano per concentrarsi prevalentemente nell’Italia metropolitana, incentivando ulteriormente l’abbandono delle aree provinciali e interne. Il terzo rischio è che l’immissione di nuova offerta in breve tempo non finisca per depauperare ulteriormente la ricchezza delle famiglie italiane. Già oggi ci sono aree del Paese in cui non vale più la pena ristrutturare gli immobili perché i costi sono superiori al valore di mercato del bene. “Al fianco del piano casa servirebbe quindi una politica pensata per la provincia del paese, che oggi non attrae persone e investimenti e i cui valori immobiliari risultano recessivi”.