La stretta del governo sugli affitti brevi crea solo incertezza. Parlano Spaziani Testa (Confedilizia) e Sarzana (Airbnb)

“Alzare la cedolare secca sulla prima casa data in locazione breve sarebbe stata una penalizzazione inaccettabile”, dice al Foglio Giorgio Spaziani Testa, presidente di Confedilizia. “Gli host sono un elemento essenziale per il successo di grandi eventi come il Giubileo e Milano-Cortina 2026. Penalizzarli per aver contribuito ad accogliere il mondo in Italia sarebbe stato controproducente”, aggiunge Matteo Sarzana, country manager di Airbnb Italia. Il tema è la decisione di venerdì 19 dicembre in commissione Bilancio al Senato, quando la maggioranza ha riscritto una delle misure più litigiose della manovra, che aveva diviso anche i partiti del governo (con i vicepremier Antonio Tajani e Matteo Salvini contrari alla proposta): quella sulle locazioni brevi sotto i 30 giorni.

La prima versione “bollinata” spingeva verso un aumento dell’aliquota al 26 per cento già sul primo immobile quando la locazione passava da intermediari o piattaforme (es. Airbnb). La stretta, però, non è sparita ma si è spostata sulla forma. Dal terzo immobile, secondo la misura approvata in commissione Bilancio, scatta la presunzione di attività d’impresa, con partita Iva e adempimenti conseguenti. Dunque scende la soglia rispetto alla disciplina vigente, che faceva scattare la presunzione oltre le quattro unità. Dal terzo immobile in poi non basta più una cedolare e una dichiarazione dei redditi, ma si entra nel reddito d’impresa con obblighi contabili e previdenziali.

Spaziani Testa, invece, avverte sul nuovo perimetro: “Manifestiamo tutto il nostro dissenso nei confronti della contestuale scelta di inasprire la gestione imprenditoriale, abbassando la soglia al terzo immobile: è un intervento che crea incertezza e complicazioni”. E’ qui che il vis a vis tra Confedilizia e la ratio sulla stretta si fa ruvido: “Se l’obiettivo è aumentare l’offerta di locazioni di lunga durata, non lo si ottiene punendo fiscalmente gli affitti brevi”, insiste Spaziani Testa, “lo si ottiene incentivando quelli lunghi con meno tasse e garantendo sfratti rapidi”. E sull’automatismo del terzo immobile non fa sconti: “Si va a stravolgere il principio per cui si è imprenditori se ci sono presupposti civilistici e fiscali. Anche perché”, ricorda il presidente di Confedilizia, “l’Agenzia delle Entrate ha da tempo indicato con chiarezza che in una semplice locazione non sono presenti. Dalla fornitura di servizi, impiego di personale dipendente, utilizzo di un ufficio, organizzazione di mezzi e risorse umane e così via. Si tratta evidentemente di una disposizione, l’ennesima, finalizzata a creare problemi ai proprietari che scelgono gli affitti brevi: si colpisce un’attività lecita, è superfluo ricordarlo, di esercizio del diritto di proprietà”.

L’ad di Airbnb per l’Italia mette al centro il tema del sostegno al reddito: “Per la maggioranza degli italiani non è un lavoro: il 74 per cento degli host non lo considera l’occupazione principale e il 58 per cento dice che serve a far fronte all’aumento del costo della vita”, spiega Sarzana. Poi commenta le entrate generate dal gruppo: “Nel 2024 abbiamo raccolto e riversato quasi 100 milioni di euro di imposta di soggiorno per conto degli host”.

Il presidente di Confedilizia, però, è netto sulla scelta del governo: “Si conferma la crociata contro un fenomeno che viene visto come l’origine di ogni male. Il tutto mentre fioriscono nuovi alberghi in ogni dove, ed è una buona notizia, ma si consente loro di ampliare la propria ricettività proprio attraverso l’acquisizione di immobili abitativi”. Il riferimento non è astratto: pochi giorni fa la Consulta ha respinto gran parte delle contestazioni del governo sulla legge della regione Toscana che consente a comuni e regioni di fissare criteri e limiti alle locazioni turistiche brevi. “In tutto ciò, gli albergatori mediocri gioiscono, ma il turismo italiano subirà le conseguenze negative di questo approccio sbagliato e semplicistico a un tema complesso”, conclude Spaziani Testa.

Il governo, in sostanza, ha scelto la tipica scorciatoia all’italiana: non alzare l’aliquota, ma cambiare la linea che separa privato e impresa. Non risolve il problema delle abitazioni nelle grandi città, ma rende costoso e soprattutto molto burocratico tutto ciò che viene dopo il secondo immobile in locazione. Nel 2026 con due case sei ancora un privato che integra il reddito, ma con tre ti svegli imprenditore. La prevedibilità regolatoria, come sempre, è un hobby in Italia.