Perché non è vero che in Italia aumentano i pignoramenti

“L'aumento dei pignoramenti immobiliari non è una foto puntuale di quanto sta accadendo adesso. L'Italia è in una situazione diversa da quella Usa". Sono i docenti della Sda Bocconi a rimettere nella giusta carreggiata il dibattito sulle attuali condizioni del mercato immobiliare. Dice al Foglio l'economista Umberto Filotto: "I dati che si leggono in questi giorni (incremento del 17% dei pignoramenti in Italia nel primo semestre 2008) sono inevitabilmente condizionati dai ritardi, giudiziari e di esecuzione delle garanzie". Aggiunge Armando Borghi: "Il mercato ha un andamento assolutamente dicotomico. I prezzi si sono contratti, ma non dimentichiamoci degli immobili di lusso, finanziati completamente con equity da chi non sa dove mettere i soldi. Per quelli le quotazioni sono addirittura salite".

Facciamo un passo indietro, allora: qual è lo stato di salute del mattone italiano? I numeri ci consegnano una prima parte dell'anno incolore per gli operatori del settore, che hanno assistito al calo dei prezzi (tranne che in Sardegna) e delle compravendite. Mentre i tassi si sono gonfiati. "Il nostro mercato – spiega Filotto – è rimasto per molto tempo bloccato. Penso all'equo canone, all'inflazione più alta d'Europa, a una qualità offerta di basso livello. Non solo, dal '97 al 2001 tante risorse finanziarie si spostarono a Piazza Affari. La bolla tecnologica provocò però la fuga dalla Borsa, riportando gli sguardi sul mattone. I tassi scendevano, venivano offerti immobili di maggior qualità, e fu varato lo scudo fiscale. Decine di migliaia di persone molto facoltose dovevano impiegare i capitali rientrati. E i prezzi crebbero moltissimo, anche svincolati dal valore reale degli immobili".

S'iniziò così a pensare che il mattone sarebbe sempre salito: un bene rifugio per eccellenza. "Negli Stati Uniti compro una casa che costa 120 con 100 di mutuo, è un atteggiamento diverso nei confronti del bene. In Italia, Paese con tasso di proprietà molto elevato, il ricorso al credito è decisamente più basso, siamo circa al 50 per cento. Si trasferisce così molta più equity nella casa, che il proprietario vende solo al prezzo che ha in mente, altrimenti non lo fa". Il legame tutto italiano tra casa e proprietà ha permesso che il calo dei prezzi non si trasformasse in un crollo, come invece accaduto in Irlanda, o in Spagna. Per non parlare degli Stati Uniti. Alcune correzioni nei prezzi restano però opportune. "La casa deve essere un bene accessibile a tutti", dicono in coro in due professori dell'ateneo milanese. Che ci tengono però a smarcarsi dalle recenti critiche al piano Paulson, colpevole secondo il reaganiano Martin Feldstein e il nostrano Riccardo Cesari (su lavoce.info) di dimenticare le famiglie indebitate e badare solo agli intermediari. L'economia ha bisogno di banche che stiano in piedi, è la risposta di via Sarfatti, pur recriminando "un atteggiamento più etico nei confronti degli utenti" da parte degli istituti di credito.

L'aria infatti non sembra essere cambiata, anche da quest'altra parte dell'oceano. "A chiunque va in banca in questo momento per chiedere un mutuo – spiega Borghi - viene offerto un tasso fisso. Ma lo spread tra fisso e variabile è basso, dunque le aspettative sono di ribasso. Meglio farebbero le banche a sostenere il variabile". Oltre al danno la beffa? C'è un tema che merita un ultimo approfondimento, e riguarda l'euribor, la media dei tassi a cui le banche si prestano il denaro, su cui si basano i tassi dei mutui ipotecari. L'eurogruppo ha appena garantito la copertura statale proprio dei prestiti interbancari: si può immaginare un appiattimento dei tassi dei prestiti interbancari di una nazione sul tasso individuato dal rischio Paese? Riguarderebbe anche i tassi dei mutui. "Sul lungo termine tecnicamente l'effetto è quello, ma si tratta di una misura che viene definita come solo d'emergenza. L'Irlanda ha garantito sei banche (dunque neanche tutte) per un valore che è due volte il suo Pil. Una garanzia virtuale. Sono fiamme ossidriche sotto blocchi di ghiaccio".