La demografia 2050 insegna che servono case, sì: ma per i single

L’ultimo rapporto Istat su popolazione, famiglie e forza lavoro prevede che al 2050 ci saranno in Italia 4 milioni di abitanti in meno, ma 900 mila famiglie in più. Alla diminuzione della popolazione in termini assoluti farà da contraltare l’aumento esponenziale delle famiglie unipersonali e sarà la dimensione media dei nuclei familiari a ridursi (da 2,2 persone per famiglia a 1,98). Secondo Marco Marcatili, direttore di Lombardini22, una delle maggiori società di architettura e ingegneria italiane, e presidente della Fondazione B.live, si riflette ancora troppo poco sull’impatto che questa trasformazione sta avendo sul mercato immobiliare residenziale: “Ancora oggi si progetta per famiglie tradizionali mentre tra 30 anni oltre il 42 per cento dei nuclei sarà composto da una sola persona – dice al Foglio – A Milano questo fenomeno è già visibile da tempo. Solo che ha portato alla nascita di un micro-living dai prezzi esorbitanti e non a un ripensamento del modo di costruire o di pianificare le politiche abitative”. Il risultato è che Milano sta perdendo lavoratori ed è meno attrattiva per i talenti mentre “tutto il dibattito sulla casa viene affrontato solo dal punto di vista finanziario, cioè dei rendimenti che occorre assicurare agli investitori per rendere sostenibili economicamente i progetti”. Mentre è in corso un acceso scontro politico e sociale sugli affitti brevi, il fattore demografico passa in secondo piano quando dovrebbe essere considerato una discriminante fondamentale. La casa – dimostra il rapporto Istat – è anche una questione generazionale. Gli anziani, per esempio, sono quelli che hanno più metri quadrati a disposizione. Basta guardare i dati. Già oggi gli anziani soli rappresentano oltre un terzo della popolazione over 65 ma sono in forte crescita. E questa è la fascia di età proprietaria delle case più grandi. “Occorre pensare a soluzioni che facilitino il trasferimento intergenerazionale della proprietà – riflette Marcatili – Agire attraverso l’istituto della nuda proprietà è un’opzione praticabile, da costruire con l’ausilio della finanza e attraverso un fondo ad hoc, a partire dalle necessità di autonomia e domiciliarità espresse dai grandi anziani. L’attività della Fondazione B.live creata da Lombardini22 è incentrata proprio su questo aspetto”.

In effetti, quello che sta succedendo a Milano e in alcune grandi città si potrebbe sintetizzare in parole povere così: i giovani single e le giovani coppie vivono in trenta-quaranta metri quadrati e i vedovi occupano anche 150 metri quadrati. “Il risultato è che in queste città vediamo prezzi di monolocali e bilocali che superano del 25-30 per cento il valore al metro quadro di case più grandi”. Non è l’effetto di una dinamica tra domanda e offerta? “Lo è – prosegue l’esperto – ma rischia di compromettere l’accessibilità alle abitazioni da parte delle nuove generazioni. Di fatto, le case di dimensioni contenute a oggi sono meno di quante ce ne sarebbe bisogno e questo sta creando seri problemi anche al mercato del lavoro e all’attrattività di Milano”. In che senso? “Ci sono segnali che le aziende che hanno sede nel capoluogo lombardo stiano cominciando a fare fatica a trovare giovani da assumere perché gli affitti sono troppo alti e i giovani non vogliono stare troppo lontani dal centro, almeno in una prima fase. E’ comprensibile che alla loro età cerchino il dinamismo e le relazioni sociali che può offrire una grande città. Ma non è un caso che a Milano centro si vedano pochi passeggini in giro perché poi quando si mette su famiglia ci si sposta fuori. Una dinamica che in parte è fisiologica e in parte è esasperata da valori immobiliari insostenibili rispetto alle retribuzioni e al costo della vita. In un tale contesto, le imprese si stanno ponendo il problema di come fare a continuare ad attrarre talenti e la soluzione che si sta esaminando è quella di offrire un contributo in termini economici per agevolare l’accesso a case a prezzi contenuti. Anche Lombardini22 ci sta lavorando per agevolare i suoi giovani architetti e ingegneri”. La riflessione sta emergendo anche a livello associativo, tant’è che il 21 settembre Assolombarda presenterà una proposta su questo tema. Così il caro affitti di Milano ricadrà sui privati che assumono, è così? “In proporzione, è quello che è già successo con i buoni pasto. L’aiuto economico diventa una strada obbligata nel momento in cui il tema della casa abbordabile non è stato ancora efficacemente affrontato nel piano casa del governo la cui unica certezza sembra essere il miliardo di finanziamenti che sono stati resi disponibili per le case popolari. E le abitazioni a prezzi calmierati per la classe lavoratrice di cui si è tanto parlato? Devo dire, però, che anche a Milano non si vedono grandi iniziative”. Per il direttore di Lombardini22, fino a oggi sulle politiche abitative si è ragionato in termini di quantità, di numero di case da costruire. Bisognerebbe cambiare approccio. I numeri lo dimostrano: le case non mancano, il patrimonio immobiliare residenziale è decisamente abbondante in Italia, con oltre 35 milioni di case, di cui secondo i dati Istat oltre 9 milioni sono inutilizzate e gran parte di queste sono soggette a deperimento oppure già fatiscenti e quindi inadatte alle esigenze delle nuove famiglie. “E’ anche su questo mismatch che bisognerebbe lavorare perché gran parte degli immobili costruiti nella metà del secolo scorso non è flessibile, cioè non può essere facilmente trasformato. La nostra Fondazione affronta questa sfida inserendo un’opzione futuro fin dall’inizio della progettazione”. In sintesi, per Marcatili sono chiari i nuovi segmenti emergenti sui quali si dovrebbe fondare un piano casa o comunque una efficiente politica abitativa, a livello nazionale o locale: il senior housing (che già oggi attira centinaia di milioni di euro di investimenti), il micro-living per i single, già in forte in crescita a Milano e in parte a Roma, ma cercando di scongiurare la lievitazione dei valori, il work-force living, un’offerta abitativa professionale dedicata alle aziende che necessitano di soluzioni per i propri lavoratori.