Lezioni dalla Germania sui controeffetti del tetto massimo agli affitti

La carenza di alloggi e l’aumento degli affitti sono un problema sempre più pressante in tutto il mondo. In molti paesi la sinistra propone di congelare i canoni: una ricetta allettante per chi deve fare i conti con affitti in forte crescita e pochi appartamenti disponibili. Gli economisti sanno però che non funziona. Già nel 1992 un sondaggio di R.M. Alston, J.R. Kearl e M.B. Vaughan rilevava che il 93 per cento degli economisti concordava con l’affermazione secondo cui “un tetto massimo agli affitti riduce la quantità e la qualità degli alloggi disponibili”.

Un nuovo studio mostra ora che è esattamente ciò che è accaduto a Berlino, dove il tetto agli affitti introdotto nel 2020 ha prodotto le conseguenze che la stragrande maggioranza degli economisti aveva previsto quasi trent’anni prima. Dal 2016 al 2023 la città è stata governata da una coalizione di sinistra (e dopo la vittoria della Linke alle elezioni dello scorso settembre, potrebbe presto tornare a esserlo). Il 23 febbraio 2020 quel governo ha introdotto il cosiddetto Mietendeckel, letteralmente “coperchio sugli affitti”: in parole povere, la misura congelava i canoni e obbligava i proprietari che superavano determinati limiti di legge a ridurli. A seconda dell’anno di costruzione e delle caratteristiche dell’appartamento, il canone massimo andava da 3,92 a 9,80 euro al metro quadrato al mese, utenze e riscaldamento esclusi, salvo alcuni supplementi. Nella sua tesi di dottorato sulle politiche abitative e le dinamiche di mercato, discussa alla Schumpeter school of business and economics dell’Università di Wuppertal, Pekka Sagner ha analizzato un’ampia mole di dati. Il risultato è netto: gli affitti sono effettivamente scesi del 10,3 per cento, ma l’offerta di appartamenti in locazione è crollata del 52 per cento. In alcuni quartieri centrali, come Charlottenburg-Wilmersdorf e Mitte, il calo ha raggiunto o superato il 60 per cento, mentre in periferia, per esempio a Lichtenberg, è stato meno marcato.

Dove gli affitti sono diminuiti di più, insomma, si è ridotta di più anche l’offerta. A risentirne maggiormente sono stati gli appartamenti di due o tre stanze, fra i 50 e gli 80 metri quadrati. A pagare il prezzo più alto sono state proprio coppie e piccole famiglie. Con canoni più bassi, inoltre, i proprietari hanno tagliato le spese di manutenzione, che non erano più sostenibili. E poiché gli alloggi disponibili erano sempre meno, gli inquilini erano disposti ad accettare anche appartamenti trascurati (dopo l’introduzione del tetto, gli annunci di case ristrutturate sono calati più di quelli delle altre). Alcuni proprietari, infine, hanno ritirato gli appartamenti dal mercato degli affitti, li hanno trasformati in unità condominiali e li hanno venduti a chi intendeva abitarci, riducendo ulteriormente l’offerta. Il Mietendeckel ha avuto vita breve. La Corte costituzionale federale lo ha dichiarato incostituzionale: secondo la massima autorità giudiziaria tedesca, i singoli Länder non possono legiferare su materie già disciplinate a livello federale. In molte parti della Germania resta però in vigore un’altra forma di controllo, il cosiddetto “freno agli affitti” (Mietpreisbremse): meno restrittivo del modello berlinese, ha prodotto effetti negativi simili, come dimostrano altri studi.

Alla fine, a farne le spese sono stati anche gli inquilini che inizialmente ne avevano beneficiato. Dopo che la Corte, il 15 aprile 2021, ha dichiarato nullo il tetto berlinese, i proprietari hanno potuto pretendere la differenza tra il canone ridotto per legge e quello previsto dal contratto. Molti inquilini si sono visti chiedere in un’unica soluzione somme che credevano di aver risparmiato, talvolta di diverse migliaia di euro. Un colpo durissimo per chi quel denaro lo aveva già speso e si è trovato all’improvviso a dover saldare arretrati considerevoli. I critici lo avevano previsto, ma anche questo avvertimento era rimasto inascoltato.