Più populismo che case. Saper vedere la crisi abitativa

In Europa la crisi abitativa sta producendo più demagogia che case. Sabato circa 70 mila persone hanno sfilato a Madrid per chiedere di dimezzare i canoni ed espropriare le case ai “fondi avvoltoio”, il giorno dopo che il Congresso aveva bocciato i decreti promossi dal premier Pedro Sánchez, dopo il “caso di Maricarmen” (l’ottantasettenne sfrattata dalla casa dove viveva da settant’anni), che avrebbero sospeso fino al 2030 gli sfratti delle persone vulnerabili senza un’altra abitazione. Eppure nel preambolo di uno dei due decreti il governo scriveva, citando la Banca di Spagna, che al paese servono 750 mila case nuove, ma la retorica politica ha portato il dibattito sugli sfratti e non sulle case che mancano. Oggi è soprattutto la sinistra radicale a guidare la protesta, contro i fondi d’investimento e i grandi proprietari.

Ma la stessa rabbia la sfrutta da anni anche la destra populista, che lega la scarsità di case all’immigrazione e, dove è decisiva per i governi, è già passata dagli slogan alle leggi: a luglio, nella Comunità valenciana, il Partito popolare ha approvato con Vox la legge 5/2026 che introduce la “priorità nazionale”, che per l’assegnazione delle case popolari favorisce chi dimostra un “radicamento reale, duraturo e verificabile”, cioè anni di residenza e contributi, a discapito di chi magari è arrivato da poco. Nei Paesi Bassi il Partito per la libertà di Geert Wilders, di estrema destra, ha vinto le elezioni del 2023 promettendo di togliere ai rifugiati la precedenza nelle case popolari, anche se secondo l’istituto di statistica olandese nel 2021 a loro andava solo il 6 per cento degli alloggi sociali tornati disponibili, contro una carenza stimata dallo stesso partito di Wilders di 400 mila alloggi. In Irlanda, dove secondo il governo mancano centinaia di migliaia di case, nel novembre 2023 gruppi di estrema destra hanno usato l’accoltellamento di tre bambini a Dublino per scatenare, con lo slogan “l’Irlanda è piena”, la peggiore rivolta in città da decenni. A maggio, infine, la Corte costituzionale ha bocciato la legge del Friuli-Venezia Giulia, guidato dalla Lega, che chiedeva cinque anni di residenza negli ultimi otto per una casa popolare, perché la durata della residenza non misura il bisogno abitativo e il requisito rigido impediva di valutare la condizione economica dei richiedenti.

Secondo l’Eurobarometro del giugno 2025, il 51 per cento dei residenti delle città europee considera la mancanza di case accessibili un problema urgente. David Adler e Ben Ansell hanno provato a spiegarlo nel paper “Housing and populism” del 2020, concludendo che la casa è il principale risparmio delle famiglie e il suo valore dice se il luogo in cui si vive cresce o declina. Così chi resta escluso dai guadagni immobiliari o vede la propria casa svalutarsi mentre le altre si apprezzano smette di fidarsi del sistema che ha prodotto questa disuguaglianza, rivolgendosi a chi attacca le élite, come nel voto sulla Brexit del 2016. Oggi a loro si aggiunge chi in città non riesce a comprare né ad affittare, e i populisti offrono a ciascuno un colpevole: la destra gli immigrati, la sinistra radicale i proprietari e i fondi. Al punto che ormai sarebbe più coerente parlare di speculazione politica che di speculazione abitativa. Ma né l’esproprio né la precedenza ai residenti rispetto ai migranti sono la soluzione. Il problema di questa polarizzazione è che culmina in un circolo vizioso: più la retorica populista spaventa i costruttori e i proprietari, meno case si aggiungono all’offerta disponibile. E così i prezzi salgono, esasperando gli elettori e rendendoli sensibili a slogan ancora più radicali.

Per anni il tema è rimasto in fondo alle agende dei governi, ma ora la maggioranza di chi vive in città considera il caro casa un problema urgente. D’altronde più di due terzi degli europei secondo Eurostat vive in una casa di proprietà e la scarsità pesava di più sui giovani, sugli affittuari e i nuovi arrivati. In questi anni l’aumento dei tassi e dei costi di costruzione, i vincoli urbanistici e la lentezza delle autorizzazioni hanno frenato i cantieri e la trasformazione degli immobili inutilizzati in abitazioni.

Ma con le urne vicine (l’anno prossimo si vota in Italia, Francia, in cinque Länder tedeschi e in Spagna se Sánchez non anticipa dopo la sconfitta di venerdì) potrebbero ottenere maggior consenso elettorale le “misure immediate”, come il divieto degli sfratti o le restrizioni agli affitti brevi, che non risolvono il problema della scarsità dell’offerta di case e scaricano il costo sui proprietari o gli stranieri. D’altronde anche la risposta europea si è adeguata al livello del dibattito. L’Affordable Housing act, proposto dalla Commissione il 9 settembre, darebbe ai sindaci la copertura giuridica per limitare gli affitti brevi e perfino la vendita delle case che non sono prima abitazione nelle aree “sotto stress abitativo”, comprimendo il diritto di proprietà sulla base di criteri confusi, come il rapporto tra prezzi e reddito mediano che non si sa bene come misurare in un quartiere. Eppure la stessa Commissione riconosce nella stessa proposta che queste restrizioni non bastano contro le cause strutturali della scarsità, che si affronta aumentando l’offerta, e che i permessi di costruire restano vicini ai minimi storici nella maggior parte dell’Ue (viene da chiedersi, allora, il perché di una proposta che certifica la soluzione – l’offerta - devìa per strade alternative che non aggiungono case).

Prendiamo il caso spagnolo. Secondo i dati di El País, dal 2015 la popolazione è cresciuta di oltre tre milioni, soprattutto per l’immigrazione. Ma in risposta a questo significativo aumento di domanda non c’è stato un proporzionale aumento dell’offerta: nel 2025 sono state completate circa 90 mila abitazioni, contro le 250 mila l’anno degli anni Novanta (quindi prima della bolla immobiliare degli anni Duemila). O come dice il Financial Times, negli ultimi dieci anni si sono costruite meno case per abitante “che in quasi ogni altro paese ad alto reddito”. Così rispetto al 2015 comprare casa costa l’80 per cento in più e affittarla l’87 per cento, mentre il 69 per cento dei giovani tra i 18 e i 34 anni vive ancora con i genitori (contro il 52 per cento del 2010). La Banca di Spagna, nella relazione annuale di giugno, ha spiegato l’aumento dei prezzi con la scarsa reazione dell’offerta e calcola che tra il 2021 e il 2025 si sia accumulato un divario di 750 mila unità fra i nuovi nuclei familiari e le abitazioni completate a causa dei pochi terreni pronti per costruire, piani urbanistici lenti e mancanza di lavoratori. A marzo i tecnici del Fondo monetario avevano consigliato al governo spagnolo di non rinnovare i tetti agli affitti, che secondo i primi dati hanno ridotto le case offerte in affitto. Mentre a maggio lo stesso Fmi aveva suggerito di accelerare lo sviluppo urbanistico, semplificare i permessi e ridurre l’incertezza giuridica. Ma la risposta al “caso Maricarmen” andava nella direzione opposta: prorogava fino a due anni i contratti in scadenza entro il 2028 e limitava al 2 per cento (salvo eccezioni) gli aumenti dei canoni fino alla fine del 2027.

A Berlino la linea degli espropri ha fatto della Linke, erede della Sed che governava la Germania comunista, il primo partito alle elezioni del 20 settembre. La candidata sindaca Elif Eralp vuole attuare il referendum del 2021 in cui quasi il 58 per cento dei votanti chiese di espropriare, con indennizzo ma sotto il valore di mercato, le società con più di 3 mila appartamenti per circa 220 mila alloggi ( appartenenti ai grandi gruppi come Vonovia e Adler). Il Kiel Institute, in uno studio del 29 settembre commissionato dalle associazioni d’impresa berlinesi, ha smontato l’argomento, punto per punto. In primis, quelle case sono già in affitto e cambierebbero solo proprietario, quindi l’esproprio non darebbe un alloggio a nessuno di quelli che lo cercano. Il Kiel ha avvertito che un esproprio pagato sotto il valore di mercato spaventerebbe chi investe in tutta la Germania, facendo venir meno le garanzie reali delle banche su quelle case. Chi finanzia delle nuove costruzioni chiederebbe un premio per il rischio più alto, perché nessuno presta o investe volentieri dove lo stato può espropriare d’emblée un immobile pagando la metà del valore. Inoltre, i 20,1 miliardi di indennizzo proposti dai promotori, la metà dei 40,2 miliardi di valore degli appartamenti stimati dal Kiel, se spesi per costruire potrebbero creare fino a 71 mila case in più entro il 2045 e ciò porterebbe ad affitti dei nuovi contratti fino all’8,7 per cento più bassi del previsto.

La dialettica dell’esproprio, come già segnalato dal Foglio, la prova intanto a importare da noi Alleanza Verdi e Sinistra, con Marco Grimaldi che avrebbe visto nei decreti di Sánchez “un segnale potentissimo per tutta Europa”, e così ha proposto di bloccare gli sfratti per morosità incolpevole, cioè di chi non paga perché ha perso il reddito, e il “temporaneo esproprio” delle case sfitte dei grandi fondi. Peccato che tra un esproprio e il blocco degli sfratti non si consideri che si rischia di aggravare la causa della crisi (la carenza di case sul mercato), perché un proprietario affitta più volentieri se sa di poter riavere la casa se l’inquilino è moroso. E comunque, si pecca anche di idee: ridurre la carenza di offerta vuol dire anche trasformare in abitazioni gli uffici che con il lavoro ibrido sono diventati obsoleti. Ma in Italia il cambio d’uso resta lento e incerto: a Milano soltanto l’11 per cento dei metri quadrati direzionali compravenduti è stato destinato alla riconversione, contro il 17 per cento di Madrid. Ciò mostra anche il limite della politica spagnola: mentre nella capitale le riconversioni aumentavano il numero di abitazioni disponibili, il governo Sánchez concentrava il dibattito nazionale sul blocco degli sfratti.

Il problema abitativo in Italia riguardo soprattutto le grandi città. Secondo l’Osservatorio sui conti pubblici italiani, a Milano i prezzi degli annunci sono saliti del 56 per cento in dieci anni, e secondo Cassa depositi e prestiti l’affitto nel capoluogo lombardo assorbe il 76 per cento della retribuzione netta media, contro il 35 nazionale. Più in generale, il trend descritto dalle previsioni dell’Istat pubblicate ad agosto, secondo cui il numero di famiglie (compresi i single) passerà da 26,7 milioni nel 2025 a 27,9 nel 2043, porta alla conclusione che c’è bisogno di aumentare l’offerta. Ma i permessi per costruire nuove case tra il 2024 e il 2025, secondo i dati preliminari dell’Istat, sono diminuiti del 4 per cento. Il governo ha riconosciuto il problema con il Piano casa, che promette circa 100 mila alloggi in 10 anni tra intervento pubblico e investimenti privati. Ma la parte più immediata, più raggiungibile nel breve periodo, riguarda le case popolari che esistono già ma che non sono assegnabili (circa 60 mila alloggi da recuperare con ristrutturazioni e manutenzione). Gli altri 40 mila alloggi circa dovrebbero arrivare dall’edilizia sociale realizzata dai privati. Certamente è un punto di partenza, ma non è abbastanza rispetto ai 1,2 milioni di famiglie in più attese in 18 anni.

In sintesi, per ridurre il prezzo di un bene scarso bisogna aumentarne l’offerta. La sinistra radicale promette di redistribuire le case esistenti, mentre la destra populista vuole restringere la platea di chi può accedervi, ma nessuna delle due soluzioni aggiunge gli alloggi che mancano. La strada è costruire nuove case, recuperare quelle inabitabili e trasformare gli edifici inutilizzati nei luoghi in cui cresce la domanda.