Milano è una città per giovani, ma lo sarà ancora solo se c’è casa

L’evoluzione di una città non si misura soltanto dal numero totale degli abitanti, quanto dalle persone che la attraversano. Nel caso di Milano lo si può fare attraverso i censimenti degli ultimi 20 anni; i dati anagrafici su iscrizioni e cancellazioni; e, per gli ultimi anni, i dati del Comune su quartieri, età, cittadinanza, famiglie, redditi e mercato immobiliare.

In questo ventennio, Milano non è cambiata poi così tanto nella dimensione. Aveva 1,256 milioni di residenti nel 2001 e pochi di più nel 2023. Ma la fotografia statica dice poco: il fenomeno fondamentale è il ricambio della popolazione. Negli ultimi dieci anni circa un terzo della popolazione residente è stato sostituito da nuovi cittadini, al netto di nascite e decessi. Al lordo, più della metà. Un tasso di ricambio da città americana.

Per vedere quale tipo di città produce questo ricambio, dividiamo i residenti in due gruppi: meno di 45 anni e 45 anni e più. Nel 2001 gli under 45 erano 628.882, praticamente il 50 per cento della popolazione, e ancora nel 2023 i due gruppi sostanzialmente si equivalgono. Tra il 2004 e il 2013 risultano circa 380 mila iscrizioni di under 45, contro 278 mila cancellazioni: un saldo positivo superiore a 100 mila. Tra i 45 anni e più, le iscrizioni sono circa 80 mila e le cancellazioni 113 mila, con un saldo negativo di oltre 30 mila.La tendenza continua nel decennio successivo con numeri simili.

Milano è una città dove si arriva per studiare, per il primo lavoro, per iniziare una carriera; una gran parte di chi arriva va via dopo dieci anni e lascia il posto a una nuova generazione. Il motore del modello milanese continua a essere questo: importare capitale umano giovane. L’età media è rimasta stabile in vent’anni mentre in Italia cresceva di ben cinque anni. In un ventennio si sono triplicati gli stranieri: erano circa 88 mila nel 2001, 176 mila nel 2011 e quasi 270 mila nel 2023. Un quinto della popolazione. Gli stranieri vivono soprattutto nei quartieri più periferici, anche per effetto dei prezzi degli alloggi. Crescono le famiglie di una sola persona, aumentano le differenze nei redditi e nei valori immobiliari. I giovani si concentrano nelle aree semicentrali vicino alle università.

Questo modello di crescita può continuare?

Come nelle altre grandi metropoli di successo, i valori immobiliari sono cresciuti enormemente. Le compravendite erano quasi 25 mila all’anno a metà degli anni Duemila, sono scese sotto le 15 mila negli anni dopo la crisi del 2008 per poi risalire fino a sfiorare le 29 mila nel 2022. Ma lo stesso processo che rende una città più ricca può mettere in pericolo il motore che ha prodotto quella ricchezza.

Finora Milano ha funzionato perché un giovane poteva arrivare, trovare un lavoro e decidere poi se fermarsi. Se il costo della casa cresce molto più rapidamente dei salari, questa possibilità diventa sempre più difficile. Una città può diventare sempre più ricca, ma anche più selettiva. Può attirare capitale e investimenti immobiliari e allo stesso tempo espellere studenti e dipendenti pubblici. La politica della casa non ammette facili scorciatoie.

I prezzi alti delle case sono colpa di Airbnb? Non credo: ormai è spesso più conveniente per il locatore affittare a lungo termine, anche se certamente bisogna impedire che interi condomini finiscano negli affitti brevi. E’ colpa degli stranieri super ricchi arrivati in città per effetto degli incentivi fiscali? Non credo: a Milano sono meno di 2.000, appena l’1 per cento degli stranieri.

Servono più alloggi accessibili per studenti e giovani lavoratori, più residenze per chi lavora nei servizi pubblici essenziali. Questo è il problema di tutte le grandi città internazionali, ma Milano ha un vantaggio: diversamente da altre città che sono ferme, ha costruito e costruisce nuove abitazioni. Il focus però, diversamente dal passato, deve essere sulle quote di housing sociale a prezzo calmierato che devono essere effettivamente costruite e non monetizzate. Molto dipenderà da come si faranno i primi bandi del governocon il Piano casa nazionale, quelli del comune di Milano sulle case accessibili, sugli studentati e quelli ella regione Lombardia, finanziati con risorse europee, sull’affordable housing.

Ma serve lavorare anche sull’altro lato dell’equazione: i salari dei giovani. Tutte le città di successo hanno avuto un’esplosione dei valori immobiliari, ma nessuna ha salari così bassi come Milano. E qui saranno le imprese a dover fare i conti con il numero dei giovani sempre più scarso e con la loro voglia, o meno, di rimanere in città.