A Milano sud è tutta logistica

Tra 2 o 3 mesi sarà definitivo il via libera del comune di San Donato ad una struttura per la logistica in via Buozzi, a ridosso della tangenziale: l’area è di 30 mila mq, il capannone ne coprirà circa la metà, l’operazione è di Prologis, il maggiore operatore e proprietario mondiale nel settore. A poca distanza un altro player del calibro di Hines ha comunicato un investimento a San Giuliano Milanese per un sito di circa 19 mila mq. Che si aggiungono a quelli di Carpiano, Lacchiarella, Landriano e sono gli ultimi due esempi di un’espansione dovuta a due fattori: il sud Milano resta ancora meno congestionato e con maggiori opportunità di impresa rispetto all’asse della A4 e all’est dell’area metropolitana, e inoltre si inserisce nell’asse strategico con Piacenza, collegato con i maggiori centri del settentrione.

Che la zona sia in ascesa lo conferma Marco Clerici, esperto di logistica di World Capital Group, società di intermediazione immobiliare: “Registriamo domanda per immobili di qualità, è quindi un mercato sempre interessante. In questo momento non vedo un rischio saturazione, la corsa alla ricerca di aree ‘brownfield’ rimane alta”. Secondo uno studio della società, la sub area logistica sud-Milano – che comprende la provincia sud di Milano, Lodi e parti di Pavia – ha 340 immobili per 3,5 milioni di mq: si tratta di 2,4 milioni di mq di logistic center (58,3 per cento) e di 590 mila mq di transit point (16,8), il resto sono “Ce.Di.”, impianti utilizzati nella Grande distribuzione organizzata per ricevere, stoccare, preparare e spedire le merci destinate ai singoli punti vendita. Per quanto riguarda gli operatori, il 40 per cento delle strutture sono di proprietà di Fondi istituzionali, il 38, di investitori locali, il 14 di operatori logistici, il resto è oggetto di finanziamenti (per lo più leasing).

Numeri positivi che disegnano un mercato in salute ma che non devono fare passare in secondo piano alcuni segnali di allarme. Per Damiano Frosi, direttore dell’Osservatorio Contract Logistics del Politecnico, siamo di fronte a un rallentamento rispetto a qualche anno fa: “In questo periodo la pressione portata dalla domanda di mercato su nuovi siti si è attenuata rispetto a quanto accaduto nel post Covid per effetto dell’importante ripartenza economica e del boom improvviso dell’e-commerce, indice che la crescita di nuovi siti riesce a tenere il passo della domanda. Questo si riflette nello stop alla crescita dei prezzi degli immobili registrato dopo anni di importante risalita che ha raggiunto un + 30% dei canoni di locazione dal 2019”. Quanto agli sviluppi, Frosi è prudente: “Difficile fare previsioni di cosa accadrebbe se la domanda economica ripartisse in modo importante”. Meno cautele, invece, sul rischio saturazione delle aree: “Esiste, in parte anche per la concorrenza data center”.

Lo sviluppo impetuoso della logistica ha portato a una prima regolamentazione da parte della Regione che nel 2024 ha approvato una legge che disciplina gli insediamenti sovracomunali che superano i 3 ettari di superficie e le modalità per individuare gli ambiti territoriali idonei (ATI): sono lasciati margini di libertà alle province che devono inserirli nei loro piani territoriali di coordinamento provinciale. Il ruolo del Pirellone, per l’assessore alle Infrastrutture Claudia Terzi, è di intervenire sulla mobilità per agevolare i trasporti: “La zona sud di Milano è certamente oggetto di grandi pressioni insediative, soprattutto nella logistica. Gli assi portanti sono le autostrade A7 verso Genova e A1 verso Bologna, mentre manca un ulteriore asse est-ovest che il Piano regionale dei trasporti ha valutato poter essere quello di un nuovo collegamento autostradale tra A1 e A7: la cosiddetta Tangenziale esterna sud Milano. La strada provinciale 40 Binaschina, infatti, non è più in grado di sostenere il traffico esistente”. Considerando le prospettive future, l’assessore spiega che sono in programma realizzazioni che garantiranno un forte impatto: “Siamo in attesa che il Mit approvi definitivamente il progetto esecutivo della quarta corsia della A1 tra Milano e Lodi, potendo perlomeno avviare un primo stralcio tra la tangenziale ovest A50 e la Teem. Infine è stato inserito un possibile intervento di lungo periodo, è il potenziamento della ex statale 412 Val Tidone”. Il fronte sud di Milano è cruciale per l’economia ma sotto pressione.