Il piano casa della Linke a Berlino: tante spese e nessuna crescita

Berlino. Di esproprio non si parla più. Adesso la parola d’ordine è socializzazione, un concetto forse ancora da chiarire ma certamente meno minaccioso, almeno come suono. Durante l’ultimo fine settimana i colloqui fra la Linke (socialcomunisti), i Verdi e la Spd (socialdemocratici), arrivati rispettivamente prima, quarti e quinti alle elezioni dello scorso 20 settembre per il rinnovo dell’assemblea legislativa di Berlino, si sono conclusi con un pizzico di ottimismo. Gli esploratori delle tre forze politiche hanno stilato una bozza di programma da presentare ai rispettivi partiti, per decidere se procedere a un negoziato vero e proprio oppure se – ma questo vale solo per ecologisti e Spd – abbandonare il progetto rosso-verde-rosso e buttarsi fra le braccia dei cristiano democratici (Cdu), arrivati secondi davanti ai sovranisti dell’AfD.

La bozza che i tre partiti dovranno approvare o respingere entro il 31 ottobre promette una lotta senza quartiere all’antisemitismo e contro “il razzismo antimusulmano, l’antiziganismo e il razzismo contro i palestinesi”, ma il piatto forte è la proposta della Linke di espropriare, pardon “socializzare”, il patrimonio immobiliare dei grandi gruppi berlinesi. La misura interesserebbe tutte le società con più di 10 mila appartamenti nella capitale: gli alloggi oltre tale quota verrebbero acquisiti dalla città-stato.

A Berlino la crisi degli alloggi è doppia: da un lato, il prezzo al metro quadro è salito molto più in fretta che in qualunque altra città tedesca; dall’altro, la metropoli continua ad attirare tedeschi dell’est, cittadini europei, immigrati dall’America, dal medio riente e profughi da tutto il mondo, crescendo di 20 mila abitanti all’anno con punte di 40 mila. La Linke ha vinto le elezioni promettendo di mettere fine a questa crisi. Come? Il patto rosso-verde-rosso prevede di riportare 160 mila appartamenti sotto al controllo pubblico. Potrebbe poi essere introdotto un tetto massimo agli affitti per i circa 440 mila appartamenti di proprietà pubblica, limitando gli aumenti a un massimo del 2 per cento all’anno.

Costo dell’operazione: 16 miliardi di euro. Una follia per molti, tanto più che Berlino ha già conti pubblici in profondo rosso. Eppure, le case “socializzate” sono davvero in grado di raffreddare il mercato immobiliare. Lo spiega il ricercatore Konstantin Kholodilin, del dipartimento di macroeconomia dell’Istituto tedesco per la ricerca economica (Diw Berlin): “Per il 20 per cento della popolazione a reddito più basso, la spesa per la casa in affitto rispetto al reddito disponibile è passata dal 30 per cento nel 2001 al 40 nel 2024. E parliamo di una media, per alcuni è molto peggio – il problema, dunque, è sentito e diffuso –. Quando si dispone di un ampio parco immobiliare comunale o di alloggi gestiti da enti senza scopo di lucro, si ottiene un effetto moderatore sul livello degli affitti”.

L’altra considerazione di Kholodilin è che gli inquilini di case pubbliche sono, di norma, più tutelati dal rischio di sfratto. Tutto molto bello se non ci fosse “l’altro lato della medaglia”: 160 mila appartamenti, pagati 16 miliardi, fa 100 mila euro ad appartamento, contro un valore medio di 150 mila, spiega il ricercatore, senza escludere una pioggia di ricorsi. Pesante è la questione finanziaria: Berlino coprirebbe il 20 per cento dell’operazione, pari a 3,2 miliardi di euro da finanziare, un nuovo peso su tutta la popolazione residente. “E i tassi non sono neppure bassi”, aggiunge il ricercatore. Kholodilin non dimentica poi gli altri quasi 13 miliardi di euro che le società ad hoc, create dalla giunta comunale, dovrebbero reperire sul mercato per acquistare gli immobili: “Lo farebbero come attori privati, a tassi più alti di quelli concessi per esempio al comune”.

E chi paga poi le manutenzioni e le ristrutturazioni? Forse di nuovo la città a spese del contribuente. Senza dimenticare che i soldi sono un bene finito: il mercato verrebbe tutto drenato “e non resterebbero più soldi per altri investimenti”, in un contesto di tassi sempre più alti.

Per il ricercatore, ciliegina sulla torta, “questa manovra non risolverebbe il problema della scarsità di abitazioni limitandosi a ridistribuire quelle esistenti”. Un’operazione, insomma, molto discutibile. A Kholodilin chiediamo allora se non ci sia nulla da fare e la risposta sorprende per creatività: il ricercatore ci ricorda che circa il 50 per cento degli appartamenti a Berlino è abitato da una sola persona e che il 40 per cento ha almeno quattro stanze: “E’ il classico caso della signora anziana che vive in una casa da più di tre stanze”. Anziché sfrattarla o alzarle l’affitto, perché non ristrutturare il suo appartamento per ricavarne due? “Forse si potrebbero investire solo sei, otto o dieci miliardi per sostenere le società immobiliari pubbliche o private già esistenti, in modo che possano disporre dei mezzi necessari per costruire nuovi alloggi. Credo che sarebbe molto più utile per il mercato”.