Troppe abitazioni dove non si vive, troppo poche dove si lavora. I dati della crisi abitativa

Tra il 2015 e il 2024, il reddito mediano reale degli italiani è cresciuto di appena il 7,4 per cento, contro una media Ue del 24 per cento. Con salari così poco “dinamici”, verrebbe da pensare che il principale scoglio di fronte all’acquisto di una casa sia proprio il reddito, ma non è l’unico. Anche perché secondo le stime su dati Eurostat contenute nel rapporto “Abitare l’Italia di domani”, promosso da Assonime e Confindustria Assoimmobiliare insieme al Centro Einaudi, tra il 2015 e il 2025 il rapporto tra prezzi delle case e redditi è diminuito del 12,9 per cento in Italia, mentre nella media Ue è aumentato del 6,4. Il problema è che le medie nazionali, in questo caso, non riescono a spiegare bene la crisi abitativa italiana. Perché se da un lato il paese nell’aggregato gode di un’abbondanza di alloggi (35,6 milioni di abitazioni), la crisi abitativa è invece causata dalla fortissima scarsità di case accessibili dove si concentra attualmente la domanda: nelle città che attraggono lavoratori e studenti.

Gli alloggi vuoti o abitati da non residenti sono 9,5 milioni, ma si trovano soprattutto dove la domanda è più debole. Inoltre, il dato comprende anche le seconde case. I dati Istat dicono che alla fine del 2023 nelle aree rurali era occupato in media il 55 per cento delle abitazioni, nelle città l’84,5 per cento. Tra le regioni, la quota più alta si registra in Lazio (81 per cento), Lombardia (79,4) ed Emilia-Romagna (78,7). Mentre in Valle d’Aosta le abitazioni non occupate sono il 56,1 per cento; in Molise il 44,2 e in Calabria il 42,2. La distribuzione geografica di alloggi non occupati non sempre coincide con le aree dove sono richiesti.

Il risultato è che la scarsità del bene lo rende più caro. Incrociando le elaborazioni sulle quotazioni Omi e i redditi fiscali del 2023, il rapporto calcola che per comprare 80 metri quadri di casa nella provincia di Milano servono 10,7 anni di un reddito medio netto, senza spendere un solo centesimo in altre spese. Nella provincia di Roma servono 9,3 anni, mentre nella provincia mediana italiana appena 5. Sempre a livello provinciale, per prendere in affitto una casa da 55 metri quadri a Roma (o 50 metri quadri a Venezia) bisogna destinare il 30 per cento del reddito medio, ma con quella stessa quota di reddito a Messina si possono affittare 193 metri quadri, ad Asti 162 e a Rieti 158.

C’è poi una porzione fragile della domanda, come mostrano anche i dati pubblicati ieri dall’Istat, secondo cui nel 2025 viveva in condizione di povertà assoluta quasi un milione di famiglie in affitto. In tutto, le Ater gestiscono 797 mila alloggi, il 2,3 per cento delle abitazioni italiane (se si aggiungono gli alloggi di proprietà dei comuni, la stima sale al 3-4 per cento), un valore di molto inferiore alla media Ue dell’8 per cento. Il Piano casa del governo prevede 970 milioni di euro per rendere assegnabili circa 60 mila alloggi pubblici, oggi inutilizzabili. Ma potrebbero non bastare, perché la lista delle persone in attesa è lunga. Prendiamo in esempio Roma, dove – come cita il rapporto – nel 2024 l’Ater ha reso disponibili meno di 90 alloggi, a fronte di quasi 18 mila famiglie in graduatoria.

Inoltre, il disagio e la difficoltà dell’accesso alla casa possono anche rimanere nascosti nelle statistiche. Chi resta a vivere nella casa di famiglia perché magari ha un reddito troppo basso per pagare un affitto, oppure un lavoro instabile, rinvia la propria autonomia residenziale. A che età escono i giovani italiani dalla casa dei genitori? Secondo i dati Eurostat a 30,2 anni, contro i 26,3 della media Ue.

Secondo un calcolo degli autori del rapporto, che definiscono una semplificazione con margini di incertezza, per soddisfare il fabbisogno abitativo bisognerebbe aggiungere circa 150 mila abitazioni all’anno, oltre a quelle che si liberano. E soprattutto nelle aree metropolitane del Centro-nord: 39 mila l’anno a Roma, 35 mila a Milano e 13 mila a Bologna. Napoli ne avrebbe bisogno di appena 3 mila, perché perde circa 15 mila residenti all’anno verso altre zone d’Italia. Secondo l’Istat, però, nel 2025 i permessi di costruire hanno riguardato 51.908 nuove abitazioni, il 6,1 per cento in meno del 2024, mentre nel primo semestre l’istituto ne ha registrati 26.421, un aumento tendenziale del 4,5 per cento.

Il rapporto propone diverse ricette a supporto delle politiche abitative nazionali, dal riconoscere come beni strumentali le case di chi affitta per mestiere al destinare all’edilizia sociale di Milano, Roma e Firenze parte del gettito della cosiddetta “flat tax per i ricchi” che si trasferiscono in Italia.