C’è un modo molto italiano di discutere di casa

C’è un modo molto italiano di discutere di casa: partire dal prezzo finale e fingere che tutto ciò che viene prima non esista. Se gli affitti salgono, si cerca il cattivo: il proprietario, il fondo, la piattaforma, il turista, il costruttore. Poi arriva la soluzione: bloccare, vietare, tassare. Ma una città in cui aumentano le persone che vogliono vivere, studiare e lavorare e le case crescono poco non diventa più accessibile per decreto. Diventa più selettiva.

Auckland, in Nuova Zelanda, nel 2016 ha consentito maggiore densità su circa tre quarti del territorio residenziale. Le valutazioni successive stimano oltre ventimila abitazioni aggiuntive e affitti per le case familiari tra il 22 e il 35 per cento più bassi rispetto allo scenario senza riforma. La morale: moltiplicare i diritti a costruire significa moltiplicare chi può competere per offrire case.

Il Giappone offre una seconda lezione. Il sistema urbanistico usa zone standardizzate relativamente permissive e fissa soprattutto intensità e impatti consentiti. Nel 2026 Tokyo ha creato fondi per l’affordable housing: la città mette capitale insieme a banche, società immobiliari e investitori per offrire abitazioni a canoni intorno al 75-80 per cento del mercato, anche recuperando immobili vuoti.

Vienna viene spesso citata come prova che basta costruire case popolari. Il modello è più sofisticato. Una parte dell’offerta è realizzata da limited-profit housing associations: soggetti privati, cooperative o società che possono produrre utili, ma devono reinvestirne gran parte in nuovi alloggi e ristrutturazioni. Gli affitti sono legati ai costi e il finanziamento combina prestiti pubblici, credito bancario e capitale degli operatori. Secondo l’Ocse, rappresentano oltre due terzi del patrimonio sociale e accessibile austriaco e contengono anche i canoni privati. Il punto non è pubblico contro privato: è farli lavorare insieme.

La Francia ha inventato una categoria preziosa: il logement locatif intermédiaire, l’affitto intermedio. Non edilizia popolare né mercato libero puro, ma una soluzione per chi guadagna troppo per il social housing e troppo poco per sostenere i prezzi delle aree più care. Lo stato offre vantaggi fiscali, gli investitori mettono i capitali, i canoni restano sotto il mercato. Nel 2024 il governo ha firmato un patto per finanziare 75 mila alloggi intermedi in tre anni; quattordici assicurazioni si erano impegnate a investire oltre 400 milioni di euro. Tra gli interventi previsti figurano trasformazioni di uffici, aree commerciali e siti industriali.

L’Australia ha scelto una versione ancora più esplicita del patto con il capitale: rendere il build-to-rent più conveniente, a condizione che produca accessibilità. Per i nuovi progetti il governo ha dimezzato dal 30 al 15 per cento la ritenuta applicata a determinati investimenti dei fondi e accelerato la deducibilità dei costi di costruzione. In cambio, i progetti agevolati devono avere almeno cinquanta abitazioni, restare in proprietà unitaria per almeno quindici anni e destinare almeno il 10 per cento degli alloggi ad affitti accessibili, con canoni non superiori al 74,9 per cento del mercato. Se vuoi capitale paziente, devi costruire regole adatte al capitale paziente.

Sono modelli diversi, nessuno è una bacchetta magica. Auckland insegna che la prima politica sociale è aumentare l’offerta. Vienna mostra che il profitto può essere limitato e reinvestito senza escludere il privato. La Francia crea un ponte per il ceto medio. L’Australia usa il fisco per trasformare fondi e assicurazioni in costruttori di case in affitto. Tokyo mette denaro pubblico accanto a quello privato, non al suo posto. Per abbassare il costo della casa bisogna aumentare quantità, qualità e varietà degli alloggi.

Il confronto diventa scomodo per l’Italia. Nel 2025 in Europa sono stati investiti circa 59 miliardi di euro nel «living». In Italia il build-to-rent resta marginale: gran parte dei capitali si concentra sugli alloggi per studenti e sulle operazioni destinate alla vendita. Spesso è più semplice vendere un appartamento che costruire e gestire per decenni un edificio in affitto.

La politica della casa dovrebbe rovesciare la domanda: non «come fermiamo i prezzi?», ma «come facciamo nascere molte più case dove servono?». Servono densità ragionevoli vicino a metro, stazioni e università; autorizzazioni con tempi certi; cambi d’uso più facili per uffici e immobili commerciali obsoleti; aree pubbliche concesse a chi offre più alloggi accessibili; incentivi stabili per il build-to-rent; fondi pubblico-privati; quote di affitto calmierato compatibili con la sostenibilità dei progetti; contratti lunghi e prevedibili.

La casa è un diritto troppo importante per gli slogan: non si difende facendo del capitale un intruso. Il pubblico deve fissare l’interesse generale, aiutare chi non ce la fa e pretendere una quota di accessibilità. Ma se vuole davvero abbassare gli affitti deve fare una cosa che in Italia sembra sospetta: rendere conveniente costruire case. La demagogia promette affitti bassi senza investitori. L’innovazione prova a ottenerli facendo investire di più.

Non un colpevole da punire, ma case da costruire. Più densità, permessi più semplici, capitale istituzionale, affitti accessibili in cambio di incentivi. La lezione per l’Italia: il mercato va corretto dove fallisce, ma prima va messo nelle condizioni di funzionare