L’immobiliare non è una rendita ma una politica industriale

Nella relazione di Davide Albertini Petroni c’è una tesi semplice: case, uffici, logistica, alberghi, data center e spazi urbani non sono un settore laterale dell’economia. Sono una delle condizioni materiali per far funzionare il paese. Ma senza regole certe, capitali mobilitati e procedure normali, il potenziale resta fermo.

Il punto più interessante della relazione di Davide Albertini Petroni all’assemblea di Confindustria Assoimmobiliare è che prova a spostare l’immobiliare fuori dal recinto in cui viene spesso rinchiuso: non solo rendita, non solo permessi, non solo cantieri, non solo prezzi che salgono. L’immobiliare, dice in sostanza il presidente di Assoimmobiliare, è una delle infrastrutture dell’economia reale. Non perché gli edifici siano belli, non perché il mattone vada celebrato, ma perché senza spazi adeguati funzionano peggio le imprese, le università, il turismo, la logistica, il commercio, i servizi, la mobilità del lavoro.

La formula più efficace è questa: gli immobili sono “contenitori di attività economiche e sociali”. Una casa permette a una famiglia di vivere vicino ai servizi. Uno studentato rende più attrattiva un’università. Un ufficio efficiente aiuta le imprese a organizzare il lavoro. Uno spazio logistico riduce i costi di distribuzione. Una struttura ricettiva di qualità sostiene il turismo. Da qui la tesi: “Il valore dell’immobiliare non coincide quindi soltanto con il valore degli immobili. Coincide con la funzione che quegli immobili svolgono, con i bisogni che incontrano, con le risorse che mobilitano e con gli effetti che producono nei territori”.

E’ un’impostazione utile perché costringe a guardare al settore senza riflessi ideologici. L’Italia ha patrimonio, risparmio privato, domanda, operatori, capitali interessati. Non manca tutto. Manca spesso la capacità di trasformare queste risorse in offerta, investimenti, rigenerazione urbana. La frase chiave è asciutta: “capitale, domanda e competenze esistono”. La sfida è “costruire regole, strumenti e condizioni operative” per trasformarli in crescita, qualità urbana e valore pubblico. Qui c’è l’elemento più ottimista: il paese non deve inventarsi un mercato dal nulla. Deve sbloccarne uno che già esiste ma che resta sottoutilizzato.

I numeri aiutano a capire. Il valore patrimoniale del commercial real estate italiano è stimato in circa 780 miliardi di euro, ma solo il 17 per cento è detenuto da investitori istituzionali. In Francia e Germania la quota supera il 40 per cento, nel Regno Unito è oltre il 50. Anche gli investimenti annui sono bassi: circa 11-12 miliardi di euro, poco più dello 0,5 per cento del PIL, “un valore pari a circa un terzo, e ripeto un terzo, della media dei principali mercati europei”. Non è un dettaglio tecnico. Vuol dire che l’Italia ha un patrimonio enorme, ma lo usa meno e peggio di altri paesi comparabili. Il ritardo, se affrontato, diventa spazio di crescita.

Il passaggio più concreto riguarda la casa. Qui la relazione evita la retorica e arriva al punto: “La casa è dunque una infrastruttura sociale, ma anche una infrastruttura produttiva”. Quando l’offerta di case in affitto è insufficiente, quando gli alloggi accessibili mancano, quando i giovani lavoratori spendono troppo per vivere nelle città dove ci sono le opportunità, non si produce solo disagio abitativo. Si danneggia anche il mercato del lavoro. Le imprese fanno più fatica ad attrarre personale, gli studenti si spostano meno, la mobilità sociale si riduce. Secondo la relazione, gli alloggi in affitto rappresentano circa il 13 per cento dello stock abitativo, l’offerta a canone calmierato pesa circa il 2,4 per cento, contro una media europea intorno all’8. Circa 1,2 milioni di famiglie affrontano difficoltà crescenti nel sostenere i costi abitativi. L’incidenza media dei canoni sulle retribuzioni nette è al 35 per cento, per i giovani spesso oltre il 40. Questo è il punto: la casa non è un capitolo assistenziale. E’ un pezzo della competitività.

Da qui il giudizio sul Piano Casa. Albertini Petroni lo considera importante non solo per le misure, ma per il metodo: “per la prima volta, dopo 60 anni, il tema dell’abitare viene affrontato come parte di una politica industriale nazionale per il settore immobiliare”. E’ un cambio di grammatica. L’abitare non viene trattato solo come emergenza sociale, ma come infrastruttura da costruire con risorse pubbliche, capitali privati, patrimonio esistente, partenariati, regole chiare. Con un’avvertenza: le misure straordinarie possono aiutare, ma non possono diventare il surrogato di procedure ordinarie inefficienti. Se per accelerare ogni intervento servono deroghe, vuol dire che la normalità amministrativa non funziona.

La relazione insiste su tre leve: tecnologia, filiera, impatto sociale. La parte tecnologica è forse la più interessante perché mostra che il mattone non è il contrario dell’innovazione. “PropTech, ConTech, BIM, BMS, digital twin, intelligenza artificiale, non sono elementi accessori”. Servono a rendere il settore più industrializzato, flessibile, misurabile. Servono dati sui consumi, fascicoli digitali degli immobili, procedure edilizie digitalizzate, amministrazioni capaci di dialogare con gli operatori. Anche la pubblica amministrazione, dunque, deve cambiare: se resta analogica, rallenta anche chi investe in digitale.

La seconda leva è la modernizzazione della filiera. Industrializzare non significa fare palazzi tutti uguali. Significa ridurre sprechi, tempi, frammentazione, costi. Significa usare modularità, prefabbricazione, programmazione, coordinamento tra progettazione e gestione. Qui emerge un altro dato utile: la superficie autorizzata nei permessi di costruire è pari a circa 0,2 metri quadrati per abitante, contro 1,1 in Francia e 0,8 in Germania. La dimensione media delle iniziative è troppo piccola. Senza scala, è difficile abbassare i costi e creare nuova offerta accessibile.

La terza leva è la misurazione dell’impatto sociale. Non basta dire che un progetto “rigenera”. Bisogna verificare che cosa produce: servizi, accessibilità, qualità urbana, benefici per la comunità. E qui c’è un punto politico importante: la misurazione può diventare “il punto di equilibrio tra interesse pubblico e iniziativa privata”. Non una concessione al privato, non un sospetto permanente verso il privato, ma un patto verificabile.

La conclusione è meno celebrativa di quanto sembri: l’Italia ha bisogno di una politica industriale per l’immobiliare. Non solo per la casa, ma per hospitality, logistica, commercio, salute, data center. “La transizione tecnologica, l’intelligenza artificiale e la gestione dei dati richiedono luoghi fisici, energia, connessioni e sicurezza”. Anche il digitale ha bisogno di immobili.

La relazione dice in sostanza questo: rigenerare non significa costruire di più a caso. Significa rimettere in funzione patrimonio, capitali, competenze e territori. E’ una tesi solida, non consolatoria. L’Italia ha molto capitale fermo, molte aree da recuperare, molta domanda inevasa, molto risparmio da trasformare in economia reale. L’ottimismo sta qui: non nel dire che il problema non esiste, ma nel riconoscere che una parte della soluzione è già disponibile. Basta smettere di tenerla bloccata.