“Metodo Palasharp” e idee della Bocconi. Ecco il nuovo Piano casa

In attesa del Piano casa del governo Meloni, il Comune di Milano si è portato avanti con il suo programma per aumentare l’offerta abitativa in città e contenere i prezzi degli affitti, impresa non facile perché si gioca tutta sulla capacità di trovare un punto di equilibrio tra crescenti valori di mercato e calante potere di acquisto dei redditi dei lavoratori. Martedì sono stati pubblicati i primi tre bandi del Piano casa di palazzo Marino relativi alle aree dell’ex Palasharp a Lampugnano, di San Romanello e della Bovisasca. La sigla che accomuna tutti gli interventi è Ersc, l’acronimo di Edilizia residenziale sociale calmierata, che si differenzia dalla classica edilizia popolare che il Comune ha ribattezzato Sap, Servizi abitativi pubblici, di cui pure è prevista una piccola quota. In particolare, il bando dell’ex area Palasharp può essere considerato un modello per sperimentare una nuova forma di collaborazione tra pubblico e privato, idea che aveva già in mente l’assessore che il piano l’ha ideato, Guido Bardelli, ma che è stata messa in pratica, con successivi aggiustamenti, dall’assessore Emmanuel Conte che gli è succeduto. Anzi, Conte, di cui si è vociferato di una possibile candidatura alle prossime comunali per il centrosinistra, proprio sul tema della casa “abbordabile” sembra voler giocare anche una sfida personale.

Venendo al sodo, quali sono le novità rispetto al passato? Perché questa volta i costruttori dovrebbero fare la fila per costruire case nella città di Milano a costi calmierati avendo già snobbato i precedenti tentativi? La giunta Sala, che sulla rigenerazione urbana residenziale ha vissuto una stagione difficile con le inchieste della procura e il blocco di decine di cantieri, ha provato a introdurre nei bandi di gara alcuni elementi per rendere l’investimento sostenibile economicamente per gli operatori e allo stesso tempo per calmierare i costi degli affitti. Una sfida in cui palazzo Marino è stata affiancata dall’Università Bocconi per quanto riguarda l’elaborazione del piano economico finanziario. Se funzionerà, nascerà un modello senza precedenti di housing sociale paragonabile a quello già sperimentato dalle capitali nord europee. Veniamo alle novità. Nel bando per l’area Palasharp è stata confermata l’intenzione, già espressa con la delibera di qualche mese fa, di rimborsare sia le spese per la demolizione e smaltimento (compreso l’amianto) dello storico palazzetto dello sport (inaugurato nel 1986) sia quelle per l’eventuale bonifica dell’area circostante. Le cifre dei rimborsi, però, adesso sono state indicate nel dettaglio e fino a un tetto massimo: il contributo che il Comune è disposto a dare per la demolizione del complesso è pari 3,150 milioni mentre per la bonifica dell’area è di 6,2 milioni. L’anticipo delle somme è a carico degli operatori.

Un altro elemento che potrebbe favorire la partecipazione del mercato all’operazione è rappresentato dall’estensione da 80 euro (secondo il piano Bardelli) a 90 euro al metro quadro del tetto massimo annuo di affitto che le imprese possono applicare. Tradotto, vorrebbe dire un canone di 7-800 euro al mese considerato sostenibile per una coppia che in totale guadagna circa 2.500 euro. In pratica, il Comune cede ai privati il diritto di superficie per 90 anni chiedendo in cambio che vanga applicato per 30 anni un canone calmierato salvo rivalutazioni Istat. Dal canto suo, il costruttore può elaborare un progetto residenziale che preveda almeno il 60 per cento di case Ersc e una quota pari al 10 per cento di alloggi popolari. Prende più punteggi l’operatore che sarà stato in grado di aumentare queste percentuali sul totale dell’intervento, che vuol dire garantire un maggiore impatto sociale. Anche per l’area di Bovisasca è previsto un rimborso per la bonifica, ma si tratta di una cifra contenuta: massimo 1,6 milioni; ma è sull’area ex Palasharp che viene sperimentato il “modello” Conte-Sala di housing che a poco più di un anno dalle prossime elezioni amministrative rappresenta un banco di prova sulla capacità dell’amministrazione uscente di offrire una soluzione all’emergenza casa. I bandi scadono a giugno e lì si vedrà una prima risposta del mercato.