Affitti più cari e alloggi che mancano, soprattutto nelle grandi città

 La crisi abitativa è entrata nelle agende politiche e nelle piazze europee e, con le elezioni alle porte, non è da escludere che succeda lo stesso anche in Italia. Il Rapporto sulle spese per i consumi familiari, pubblicato ieri dall’Istat, fornisce una fotografia d’insieme della situazione italiana. Secondo i dati elaborati dall’istituto, l’anno scorso il 18,1 per cento delle famiglie (circa 4,8 milioni) era in affitto e pagava in media 438 euro al mese, il 3,6 per cento in più dei 423 euro rispetto al 2024.

La distribuzione, però, cambia sul territorio nazionale. Il 14 per cento delle famiglie nelle isole vive in affitto contro una media del 19,1 nel nord-ovest. Ma la quota sale nelle città, dove le famiglie in affitto sono il 27,3 per cento e dove il canone medio arriva a 480 euro, contro i 406 euro nei comuni fino a 50 mila abitanti. Paga invece un mutuo il 17,6 per cento delle famiglie che vivono in una casa di proprietà, circa 3,4 milioni, mentre la rata media del finanziamento è scesa del 2,7 per cento rispetto al 2024, a 565 euro, con un massimo di 591 nei comuni al centro delle aree metropolitane. I mutui sono molto più diffusi al nord, dove li paga più del 20 per cento delle famiglie proprietarie rispetto all’8,2 per cento al sud.

Come ha scritto Lorenzo Ruffino nella sua newsletter su Substack, tra il 2015 e il 2025 la voce affitti dell’indice Istat dei prezzi al consumo, che comprende tutti i contratti in essere, è salita del 13 per cento contro un’inflazione del 23. Ma i canoni dei nuovi contratti, secondo l’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle entrate, negli stessi anni sono cresciuti al netto dell’inflazione del 28 per cento a Milano, del 30 a Firenze e del 27 a Bologna. E il peso della casa non grava su tutti allo stesso modo. Come mostra il rapporto “Service housing” pubblicato a fine 2025 da Cassa depositi e prestiti (Cdp), su dati del 2022, circa 1,2 milioni di famiglie spendevano per l’affitto o per il mutuo più del 30 per cento del reddito netto, la soglia oltre la quale si parla di disagio abitativo – e in questa condizione si trovavano quasi il 30 per cento delle famiglie in affitto e il 12,4 per cento di chi ha meno di 34 anni (contro il 3,2 di chi ne ha più di 65).

La difficoltà riguarda soprattutto alcune città. A Milano, per esempio, nelle stime Cdp basate sui canoni del 2024 e sulle retribuzioni del 2023, l’affitto di un appartamento di 60 metri quadri assorbe il 76 per cento della retribuzione netta media di un dipendente privato, contro il 35 per cento della media nazionale. Si tratta di zone dove si concentrano il lavoro o gli studenti, e in cui l’offerta abitativa fatica a soddisfare la domanda, che non sembra affatto destinata a calare. Secondo le previsioni diffuse dall’Istat ad agosto, nonostante il calo della popolazione, le famiglie passeranno da 26,7 a 27,9 milioni nel 2043, soprattutto per l’aumento del numero di persone che vivono da sole. Secondo una stima presentata a settembre dall’istituto di ricerca Scenari Immobiliari, nelle aree economicamente più dinamiche servirebbero circa 840 mila case per i lavoratori che hanno un reddito ma che potrebbero non trovare un’abitazione alla loro portata. Eppure nel 2025 in Italia sono state autorizzate circa 52 mila abitazioni in nuovi edifici, il 6 per cento in meno del 2024. Come specifica Ruffino, l’Italia ha autorizzato appena 0,88 abitazioni ogni mille abitanti, contro una media europea di 3,6, classificandosi all’ultimo posto dell’Ue.

Il governo italiano ha puntato sul Piano casa, convertito in legge a luglio, che ha l’obiettivo di rendere disponibili circa 100 mila alloggi in dieci anni, a cominciare dal recupero di 60 mila case popolari ora inagibili. Inoltre, è all’esame della commissione Giustizia del Senato un disegno di legge per rendere più rapidi gli sfratti. Si tratta di misure che possono aiutare. Ma per chi cerca casa dove la domanda è maggiormente concentrata, come a Milano, Firenze o Bologna, i canoni dei nuovi contratti potranno scendere davvero solo con un costante e strutturale aumento dell’offerta. A partire dalle riconversioni degli stock direzionali resi superflui dal lavoro da remoto, fino alle nuove costruzioni.