L'evidenza di Lisbona dimostra che i divieti agli affitti brevi non risolvono il caro casa

Secondo i dati del Comune di Lisbona, negli ultimi tre anni gli alloggi registrati per gli affitti brevi sono scesi del 40 per cento (da circa 20 mila nel 2023 a quasi 12 mila). Di contro secondo l’Ine, l’istituto di statistica nazionale, il canone mediano dei nuovi contratti nella capitale lusitana è salito dell’8,2 per cento solo nell’ultimo anno. Solo un paio di settimane fa il commissario europeo Dan Jørgensen, presentando la proposta dell’Affordable Housing act con il fine di mitigare la crisi abitativa, ha citato Lisbona come esempio di città bisognosa di restrizioni. Ma non è così.

Ma non è così. I dati dimostrano che il caro casa non si combatte con i divieti ma aumentando l’offerta abitativa, che un’immobile che non è più sul mercato degli affitti brevi non vuol dire che sarà offerta sul mercato ordinario, e che le restrizioni impongono costi e proteggono gli operatori turistici dalla concorrenza. Lo sa anche la Commissione, dato che nella proposta scrive che le restrizioni da sole non risolvono il problema del caro casa. Ma Jørgensen è andato avanti: l’Affordable Housing act, che sarà discusso al Parlamento europeo e al Consiglio, prevede l’istituzione di una cornice comune per limitare gli affitti brevi e le compravendite nelle aree soggette a “tensione abitativa”, incluse misure estreme contro la proprietà privata su locazioni e compravendite che non hanno come oggetto la prima casa.

Gran parte del calo nei tre anni viene da un’operazione del sindaco di centrodestra di Lisbona Carlos Moedas: a febbraio il comune ha cancellato 6.765 licenze di proprietari senza l’assicurazione obbligatoria. Secondo la logica dei divieti, le loro case sarebbero dovute passare ai residenti o avrebbero dovuto abbassare i canoni, ma non è stato così. Lisbona ha istituito le prime restrizioni sugli affitti brevi nel 2018 vietando nuove registrazioni in alcuni quartieri storici dove superavano il 25 per cento degli alloggi. Un paper di Duarte Gonçalves, Susana Peralta e João Pereira dos Santos per l’istituto tedesco Iza ha misurato che lì le abitazioni persero l’8 per cento del prezzo di vendita, perché i compratori avevano perso parte del diritto di godere della proprietà privata: se non era già registrata, non poteva essere affittata ai turisti. “I prezzi delle case hanno continuato a salire, indipendentemente dalle restrizioni” ha detto a metà settembre Pereira dos Santos alla testata portoghese Jornal Económico. “Gli affitti brevi sono il capro espriatorio della crisi abitativa” - ha scritto qualche giorno fa sul Diário de Notícias il vicedirettore Nuno Vinha. Vinha ha notato che seppur gli affitti brevi abbiano contribuito ad aumentare la pressione sui prezzi non ne sono certo il fattore decisivo, perché pesa molto di più altro: la scarsità di nuove costruzioni, la lentezza delle licenze edilizie e le regole rigide sugli affitti.

Lisbona si aggiunge così a una lunga lista di città dove gli esiti delle restrizioni sono stati deludenti. A cominciare da Berlino, Amburgo e Monaco, che hanno fissato un tetto al numero massimo di giorni affittabili ma dove uno studio di alcuni economisti dell’Università di Münster (Grauss et al, 2024) ha trovato che poche abitazioni sono passate agli affitti lunghi, senza un calo statisticamente significativo dei canoni residenziali. Oppure a Parigi, dove chi affitta ai turisti la propria casa può farlo per massimo 90 giorni ma stanno crescendo forme contrattuali alternative non disciplinate dai divieti, come ha segnalato l’agenzia urbanistica cittadina di Parigi (Apur) in merito al bail mobilité. Anche a New York, negli Stati Uniti, la storia non cambia: dal 2023 al 2025, secondo il Wall Street Journal, gli affitti brevi sono passati da 38 mila a 3 mila eppure il canone mediano a Manhattan è salito oltre il record di allora (4.700 dollari al mese). La morale? Non c’è divieto che funziona se l’offerta non incontra la domanda.