La risposta dell’Ue al caro casa rischia di essere peggiore del problema

Ieri la Commissione Europea ha diffuso la bozza dell’Affordable Housing Act, ovvero una proposta di regolamento per affrontare il problema del caro casa. Il testo definisce alcuni criteri in base ai quali è possibile attribuire a una certa area la condizione di “stress abitativo”: il rapporto tra prezzo delle case e reddito (“mediano”) è cresciuto nell’ultimo decennio; esso supera un certo valore; è improbabile che queste condizioni vengano meno nel triennio successivo. Per le aree in stress, le autorità nazionali (per esempio: un sindaco) sarebbero legittimate ad adottare misure restrittive su locazioni e compravendite che non abbiano come oggetto la prima casa. In sostanza, il regolamento darebbe copertura giuridica alla pletora di misure locali volte a limitare gli affitti brevi e, eventualmente, il mercato delle seconde case.

La misura della Commissione affronta un problema vero con uno strumento sbagliato. In alcuni mercati immobiliari locali europei la domanda di abitazioni supera di molto l’offerta e questo, come da libro di testo, spinge i prezzi in alto. C’è un tema di equità, certo. Ma anche di efficienza. In questi mercati la domanda di abitazioni è elevata anche grazie alle cosiddette economie di agglomerazione, ovvero quei guadagni di produttività offerti dal mix di densità, capitale umano, innovazione etc. Più semplicemente: Milano – città su di un sentiero di crescita ben più intenso rispetto alla media italiana – attira lavoratori, imprese, università e centri di ricerca mentre una qualche città di provincia no (ricordate la polemica su Milano che “ruba” i talenti? Ecco, non ruba nulla, semplicemente attrae). Prezzi degli immobili troppo elevati possono limitare il dispiegamento di tali economie di scala.

In primo luogo, la proposta è sbagliata perché estremamente lesiva del diritto di proprietà, senza che se ne ravvisino benefici. E’ la Commissione stessa a riconoscerlo: le restrizioni alle locazioni brevi “non sono sufficienti a rispondere alle cause strutturali della scarsità di immobili nel lungo termine”. Anzi: tali poteri andrebbero considerati eccezionali e usati con cautela. Solo che mettere in mano a un diciottenne una bottiglia di whisky e le chiavi della macchina raccomandandogli di bere poco è raramente una buona strategia. Anche provvedimenti meno aggressivi potrebbero rivelarsi inefficaci. Per esempio, l’applicazione di un tetto amministrativo ai prezzi ridurrebbe ulteriormente l’offerta. Infine, i criteri in base ai quali un mercato locale sarebbe sotto stress sono di difficile applicazione e questa ambiguità potrebbe facilmente dare luogo a un enorme contenzioso (in Italia abbiamo dati affidabili sul reddito “mediano” per quartiere/città? No. Come trattiamo l’evasione fiscale che sporca i dati sul reddito? Boh. Come stimiamo la probabilità che lo stress non venga meno nel triennio successivo? Chissà).

Se il problema è la carenza di offerta, occorre allentare i vincoli alle nuove costruzioni-ristrutturazioni, attaccando così il problema alla radice. Questo implica facilitare lo sviluppo urbano, anzitutto in verticale o velocizzando i cambi di destinazione d’uso. Il miglioramento dei tempi della giustizia civile potrebbe inoltre spingere alcuni proprietari ad ampliare l’offerta sul mercato degli affitti a lunga durata. Infine, sarebbe utile offrire un quadro normativo chiaro sul lavoro a distanza. Queste misure sarebbero a costo zero per la finanza pubblica.

Poi ve ne sono altre che, invece, costano. La prima è il potenziamento delle infrastrutture e dei trasporti tra città attrattive e periferie o paesi di cintura spesso in via di spopolamento, facilitando l’accesso ai poli maggiormente richiesti (per esempio perché ospitano uffici o servizi). Peraltro, in questo modo si potrebbe rispondere alla crisi gemella e completamente ignorata: cioè quella degli immobili che perdono valore e rimangono disabitati, pur generando costi per i proprietari, spesso perché lontani dai mercati del lavoro. La seconda è la costruzione di studentati per il problema del caro affitti vissuto dagli studenti. La terza riguarda progetti di social housing, per il quale spendiamo poco, che aiuterebbero i segmenti più fragili. Siamo consapevoli che si tratta di misure molto costose. Ma dopo il falò del Superbonus e del Pnrr questa critica va indirizzata altrove, a chi ieri ha portato avanti queste misure e oggi vuole correggere il mercato immobiliare in modi palesemente dirigisti, illiberali e dannosi.