La più famosa piramide di California

È sempre lì, sempre lì nel mezzo, a indicare il cielo con un dito. Il modo migliore per vederla è discendere Columbus Avenue, lasciandosi alle spalle North Beach. Ed ecco, appare la Transamerica Pyramid, a dominare il cuore di San Francisco. È stata per quasi cinquant’anni il grattacielo più alto della costa occidentale degli Usa. È tuttora l’architettura più ammirata e fotografata della California. Poche settimane fa è stata venduta ed è solo l’ultima di una serie di vicende che l’hanno riguardata. Yoda PLC, che a dispetto del nome, è una holding cipriota con ottanta proprietà tra uffici, hotel e retail nel Mediterraneo orientale, ha acquistato l’edificio per 691 milioni di dollari. L’acquisto è recente, la chiusura dell’accordo è di fine marzo.

È la prima operazione immobiliare della società negli Stati Uniti. Chi l’ha venduta aveva investito in un sogno: renderla aperta e visitabile da chiunque. Un sogno costato caro. Michael Shvo e i suoi soci tedeschi avevano speso circa un miliardo di dollari, 650 milioni d’acquisto nel 2020, più una ristrutturazione da oltre 300 milioni, recuperandone con la vendita una quota sensibilmente inferiore. Il cambio di proprietà permette di ricostruire in breve la lunga storia di questo simbolo della città. Prima della Pyramid, su quello stesso lotto di 600 Montgomery Street, sorgeva il Montgomery Block. Costruito nel 1853, è stato per decenni il centro professionale e culturale della città, frequentato da avvocati, giornalisti, scrittori. Demolito nel 1959, lascia spazio alla torre voluta da Transamerica Corporation, l’impero finanziario fondato da Amadeo Pietro Giannini, banchiere di origine italiana che lanciò prima la Bank of Italy, diventata poi Bank of America. Occorre oltre un decennio per progettare e costruire l’edificio. Il grattacielo è inaugurato nel 1972 su progetto di William Pereira: 260 metri, 48 piani. La forma piramidale risponde a un’esigenza urbanistica precisa, lasciar filtrare la luce nelle strade sottostanti, ma la sua funzione principale è soprattutto simbolica. Per quasi trent’anni Transamerica la occupa come sede. Architettura, funzione e identità coincidono. Non è frequente.

Nel 1999 la società viene acquisita dal gruppo olandese Aegon. Nel 2011 lascia la sede storica. Da quel momento l’edificio continua a definire lo skyline, ma smette di essere un centro operativo. Nel 2018 perde anche il primato di altezza, sorpassato dalla Salesforce Tower. L’immagine sopravvive alla funzione, ma non basta a sostenere i costi di gestione. Siamo nel 2020. Shvo e i soci tedeschi rilevano l’intero complesso per 650 milioni da Aegon, nella più grande transazione immobiliare commerciale chiusa negli Stati Uniti durante il primo anno di pandemia. Il tasso di inoccupazione degli uffici a San Francisco era già in crescita verticale, destinato a raggiungere i livelli più alti della nazione, dal minimo storico del 2019 a oltre il 34% nel 2024. Il progetto, affidato a Foster + Partners, punta a trasformare 600 Montgomery Street da indirizzo a destinazione. Prevede la lobby aperta e ridisegnata, l’adiacente Redwood Park riqualificato con sculture e aree lounge, sky lounge, sky bar riservato, centro benessere, ristoranti al piano terra. Il risultato è splendido. Dalla riapertura i dati sembrano confortanti: le attività di leasing crescono, il tasso di occupazione degli uffici sale, i canoni raggiungono cifre record, oltre 3.000 dollari al metro quadro all’anno per gli uffici ai piani alti, il secondo prezzo più alto negli Stati Uniti dopo One Vanderbilt a Manhattan. Eppure i conti non tornano. Al momento della vendita il complesso risultava affittato all’85%, ma l’investimento complessivo ha costretto i proprietari a un’uscita in perdita.

Per quasi mezzo secolo la Transamerica Pyramid non aveva bisogno di giustificarsi. Stava lì. Adesso deve lavorare, attrarre, convincere, come qualsiasi altro asset sul mercato. Yoda PLC ci ha visto un’opportunità stellare: prima operazione americana, scommessa su un mercato in ripresa parziale. La riconoscibilità di un edificio non garantisce più la sua redditività. Sono due cose che per decenni sembravano coincidere. La Pyramid è ancora lì, ancora più attraente e inconfondibile. Solo che adesso deve dimostrarlo ogni trimestre.